頂樓住戶是否享有平台的使用權

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很多住在公寓大廈頂樓的住戶，以為可以單獨使用頂樓平台，常在上面搭建違建或遮雨棚，引起樓下住戶的不滿，雙方為此經常發生爭執，甚至興訟。

一名曾姓女子向建商買了一間大廈頂樓的房子，建商告訴她可以享有頂樓平台的專用權，在買賣合約書中也註明「樓頂平台由頂樓所有權人專用」，當曾女高興的搬進新家，在平台上面搭建遮雨棚時，卻遭到樓下王姓住戶的抗議，認為屋頂平台為全體住戶所共有，曾女無權不讓樓下住戶使用。


屋頂平台為全體住戶所共有



公寓大廈頂樓平台的性質是不可分割，除非在住戶規約上有特別規定或是經過區域所有權人大會決議，否則不能讓個別的住戶約定專用。
雙方為此打起官司，曾女拿出買賣合約書，表示建商已經同意讓她有屋頂平台的專用權，但高院指出，買賣契約只有債權效力，只對簽約的當事人雙方（即建商和曾女）發生拘束力，對其他的住戶不生法律上的效力。

台灣高等法院認為，公寓大廈頂樓平台的性質是不可分割，屬於公寓大廈的共用部分，依據「公寓大廈管理條例」的規定，除非在住戶規約上有特別規定或是經過區分所有權人大會決議，否則不能讓個別的住戶約定專用，曾女所住的社區其他住戶並未同意讓曾女享有頂樓平台的專用權，曾女就無權禁止樓下住戶使用，於是判決曾女敗訴，必須將屋頂平台上的遮雨棚拆除，並將屋頂平台返還全體住戶共同使用。


應該保持平台的原狀來使用


這裡要特別說明的是，即使經過該社區的區分所有權人大會決議同意，讓曾女有屋頂平台的專用權，曾女也不能在屋頂平台上面搭蓋違建，這是因為共有物的使用，必須按照共有物原先的性質、構造來使用才合法，也就是說，曾女應在法令允許的範圍內行使專用權，而屋頂平台依據建築設計施工成為平台的形狀，就應該保持平台的原狀來使用，如果在上面搭蓋違建，很明顯超出了使用權的範圍。

通常，公寓大廈的頂樓平台都具有避難逃生的功能，倘若在頂樓平台上任意搭蓋違建，一方面會影響到頂樓平台的避難逃生作用，另一方面也會對整棟大廈的載重設計造成危害，所以絕對不能在屋頂平台上面搭蓋違建。

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